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Case in vendita: la visura ipotecaria a beneficio di agente e acquirente

La sentenza 7178 del 10 aprile 2015 della Corte di Cassazione ha stabilito che, in tema di compravendita di case, il mediatore immobiliare, se sa della presenza d’ipoteche sul bene oggetto della contrattazione, deve necessariamente avvertirne il suo cliente, pena il risarcimento per omissione d’informazioni.

Il professionista, infatti, non solo deve rispondere alle richieste del possibile compratore, ma deve verificare per proprio conto tutti i dati riguardanti la casa, perché questo deve rientrare nelle sue competenze.

 

I ruoli dell’agente immobiliare

L’agente immobiliare ha una duplice valenza. Da una parte è mediatore e, in quanto tale, deve soppesare in modo imparziale gli interessi del venditore e del compratore, per garantire la chiusura dell’affare soddisfando gli interessi di entrambi. Dall’altra, come imprenditore, deve curare anche quelli della sua attività.

 

Problemi e soluzione

Il rischio è che, in questa seconda veste, l’agente tenda a badare di più ai suoi benefici, che a quelli del venditore e dell’acquirente. Per limitare questa forma di egoismo aziendale, la legge ha disposto che egli debba attenersi alle norme che tutelano il consumatore. Molto spesso questo accade già, ma non sempre, per cui può capitare che il compratore non sia avvisato d’ipoteche pendenti sulla casa.

Per evitare di incorrere in situazioni spiacevoli per tutti, è sufficiente che il professionista richieda una visura ipotecaria dell’immobile in oggetto.

 

Possibilità di vendita

La visura ipotecaria è un documento che, tramite ricerca per soggetto, restituisce come risultati tutti gli immobili da egli posseduti, con l’indicazione di eventuali gravami pendenti. In più, si ottiene l’elenco di tutti gli atti di natura volontaria e/o pregiudizievole imposti sulla casa (formalità):

 

  • Le trascrizioni, riguardano gli atti con cui un immobile passa di proprietà da una persona a un’altra.
  • Le iscrizioni mostrano la presenza d’ipoteche provenienti da mutui e, tramite la loro analisi è possibile sapere se qualcuno ha presentato l’immobile come garanzia.
  • Le annotazioni offrono quadro d’insieme sulle formalità che riguardano la cancellazione di ipoteche o pignoramenti.

 

Se si accerta che una casa è pignorata, le alternative per l’agente sembrerebbero solo vendere senza informare l’acquirente, o non fare sin da subito la proposta. In realtà, sembra che sia possibile una terza soluzione, che porterebbe alla vendita della casa, senza problemi e a un costo inferiore (alla luce di quanto emerge con la visura ipotecaria).

 

Come vendere un immobile pignorato

L’iter non è molto semplice e i passi da seguire sono diversi, ma vendere un immobile pignorato è possibile. Basta sapere mettere d’accordo le tre parti coinvolte: la banca o l’istituto di credito che ha disposto il pignoramento, l’agenzia immobiliare e il venditore, che si libera così della casa e del debito.